Nifty Realty Index में हाल ही में जबरदस्त उछाल आया है, जो केवल छह महीनों में 40% तक बढ़ गया है। इसकी सफलता असाधारण से कम नहीं है यह वर्तमान में अपने 52-सप्ताह के उच्च स्तर के करीब कारोबार कर रहा है और अकेले वर्ष 2023 में 33% से अधिक बढ़ चुका है। निवेशकों और विशेषज्ञों ने समान रूप से इस पर्याप्त वृद्धि पर ध्यान केंद्रित किया है, और उन तत्वों को समझना महत्वपूर्ण है जिनके कारण रियल एस्टेट बाजार में यह प्रभावशाली विस्तार हुआ है।
ठोस आवासीय बिक्री बुकिंग से विकास को बढ़ावा मिला
Nifty Realty Index में इस अविश्वसनीय उछाल के लिए रियल एस्टेट व्यवसायों की असाधारण सफलता मुख्य कारकों में से एक रही है। ये व्यवसाय न केवल बाजार की बाधाओं से बचे रहे बल्कि वित्तीय वर्ष 2023 में आवासीय बिक्री बुकिंग के रिकॉर्ड स्थापित करते हुए समृद्ध भी हुए। बाजार के पूर्वानुमानों से अधिक होने के अलावा, इस उत्कृष्ट प्रदर्शन ने इस चिंता को कम कर दिया कि बढ़ती बंधक दरें रियल एस्टेट संपत्तियों की मांग को कैसे प्रभावित कर सकती हैं।
प्रमुख रियल एस्टेट खिलाड़ियों के उत्कृष्ट परिणाम
पिछले छह महीनों के दौरान कई प्रसिद्ध रियल एस्टेट व्यवसायों के Stock मूल्यों में उल्लेखनीय वृद्धि हुई है। उदाहरण के लिए, मैक्रोटेक डेवलपर्स के शेयर मूल्य में आश्चर्यजनक रूप से 55% की वृद्धि देखी गई है। प्रेस्टीज एस्टेट प्रोजेक्ट्स में 58% से अधिक की वृद्धि हुई है, डीएलएफ के शेयरों में 43% की वृद्धि हुई है, गोदरेज प्रॉपर्टीज के 40% में वृद्धि हुई है, और फीनिक्स मिल्स के 36% में वृद्धि हुई है। ये आंकड़े उद्योग की ताकत और अनुकूलनशीलता की स्पष्ट तस्वीर प्रदान करते हैं।
अन्य रियल एस्टेट खिलाड़ियों के लिए महत्वपूर्ण लाभ
Nifty Realty Index उछाल में कई महत्वपूर्ण हितधारक भाग ले रहे हैं। उसी छह महीने की अवधि में, अन्य महत्वपूर्ण घटकों जैसे ब्रिगेड एंटरप्राइजेज, इंडियाबुल्स रियल एस्टेट, ओबेरॉय रियल्टी और सनटेक रियल्टी ने 25% से 35% तक महत्वपूर्ण वृद्धि दर्ज की। यह व्यापक विस्तार भारत के रियल एस्टेट बाजार की समग्र ताकत का प्रमाण है।
भारतीय आवासीय बाज़ार का लचीलापन
भारतीय घरेलू बाजार ने मौजूदा महामारी और उधार दरों में हालिया बढ़ोतरी के मुकाबले उल्लेखनीय रूप से लचीला दिखाया है। भारत के शीर्ष आठ शहरों में बाजार का आकार वित्तीय वर्ष 2022 में पूर्व-कोविड स्तर से अधिक हो गया। इसके अतिरिक्त, वित्तीय वर्ष 2023 के लिए उद्योग की बिक्री आरक्षण में साल दर साल आश्चर्यजनक रूप से 36% की वृद्धि हुई, जो कुल $29,000 करोड़ थी।
FY24 और उससे आगे के लिए अच्छी संभावनाएँ
जबकि वित्तीय वर्ष 2024 की पहली छमाही में संपत्ति लॉन्च की संख्या अपेक्षाकृत कम होने का अनुमान है, अधिकांश रियल एस्टेट व्यवसायों के पास छुट्टियों के मौसम और वित्तीय वर्ष 2024 की दूसरी छमाही के लिए एक स्वस्थ लॉन्च पाइपलाइन निर्धारित है। अखिल भारतीय आवासीय बाजार शीर्ष ब्रोकरेज व्यवसाय, आईसीआईसीआई सिक्योरिटीज के अनुसार, इसके कवरेज जगत के लिए हिस्सेदारी वित्तीय वर्ष 2023 में 24% से बढ़कर वित्तीय वर्ष 2025 में 27% होने की उम्मीद है। बिक्री बुकिंग चक्रवृद्धि वार्षिक वृद्धि दर (CAGR) 11.5% से अधिक है इस विस्तार को बढ़ावा देने के लिए इसी अवधि का अनुमान है।
किराये की संपत्ति में निवेश की तैयारी को मापने के लिए ये 5 प्रश्न
बढ़ती ब्याज दरों का प्रभाव
यह पहचानना महत्वपूर्ण है कि उच्च ब्याज दरें रियल एस्टेट बाजार को कैसे प्रभावित कर रही हैं। बंधक दरें, जो 2005 के बाद से ऐतिहासिक निचले स्तर पर पहुंच गई थीं, केंद्रीय बैंक की मौद्रिक नीति को सख्त करने के परिणामस्वरूप मार्च 2022 में चढ़ना शुरू हो गईं। इन दर परिवर्तनों के परिणामस्वरूप गृह ऋण बंधक दरों में उल्लेखनीय वृद्धि हुई है, जो 6.7% से लगभग 240-250 आधार अंक बढ़कर लगभग 9.2-9.3% हो गई है। 20 साल की ऋण अवधि के साथ पहली बार घर खरीदने वालों के लिए, मासिक समान मासिक किस्त (EMI) में 18-22% की महत्वपूर्ण वृद्धि के अनुरूप है।
बढ़ती लागत के विरुद्ध लचीलापन
पिछले 15 महीनों में आवासीय संपत्ति की कीमतों में उल्लेखनीय वृद्धि हुई है, ब्याज दरों में वृद्धि के बावजूद, लगभग 9% की वृद्धि हुई है। अच्छी खबर यह है कि, एचडीएफसी लिमिटेड के अनुसार, सामर्थ्य का स्तर अभी भी वार्षिक आय के 3.3 गुना पर मजबूत है। यह संख्या पिछले 25 वर्षों में सामर्थ्य के उच्चतम स्तर को दर्शाती है, जो रियल एस्टेट उद्योग के भविष्य के विस्तार के लिए एक मजबूत आधार तैयार करती है।
मांग बनाए रखने के तरीके
डेवलपर्स से अपेक्षा की जाती है कि वे वित्तीय वर्ष 2024 में बंधक दरों में 25 से 50 आधार अंकों की वृद्धि होने पर भी मांग बनाए रखने के लिए कार्रवाई करेंगे। इन रणनीतियों में बिल्डरों को दो से तीन साल की संक्षिप्त अवधि के लिए सब्सिडी की पेशकश शामिल हो सकती है। इसके अतिरिक्त, डेवलपर्स को भुगतान वृद्धि या मुद्रास्फीति के साथ मूल्य वृद्धि का मिलान करके मूल्य निर्धारण अनुशासन बनाए रखने की संभावना है, जो आम तौर पर 5-7% की सीमा में होती है। वे एक ही समय में ऋण स्तर को बुद्धिमानी से नियंत्रित करने पर ध्यान केंद्रित करेंगे।
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