आइये जानें कि 2023 में रियल एस्टेट पर RBI की नीतियों का क्या जबरदस्त प्रभाव पड़ेगा। और इस साल कौन से झटके, उतार-चढ़ाव रियल एस्टेट बाजार को बदल रहे हैं।
जैसा कि हम RBI की मौद्रिक नीति की बारीकियों का पता लगाते हैं, रियल एस्टेट क्षेत्र की उच्च उम्मीदों के बारे में सीखते हैं। आइए हमारे साथ जुड़कर भारतीय अर्थव्यवस्था के इस महत्वपूर्ण क्षेत्र के प्रमुख विचारों और लक्ष्यों को जानें।
वित्त और अर्थशास्त्र के क्षेत्र में कुछ संगठन भारतीय रिजर्व बैंक Reserve Bank of India (RBI) जितने प्रभावशाली हैं। देश के Central bank के रूप में RBI भारत के आर्थिक माहौल को प्रभावित करने में महत्वपूर्ण है। इसकी मौद्रिक नीति समिति Monetary Policy Committee (MPC) ऐसे निर्णय लेती है जिनका अर्थव्यवस्था और वित्तीय बाजारों के साथ-साथ औसत लोगों और विभिन्न आर्थिक क्षेत्रों पर व्यापक प्रभाव पड़ता है।
RBI रेपो दर – RBI Repo Rate
Repo rate मौद्रिक नीति के लिए RBI के पास उपलब्ध मुख्य उपकरणों में से एक है। वाणिज्यिक बैंकों को पैसा उधार देने की RBI की लागत इसी दर से निर्धारित होती है। Repo rate एक महत्वपूर्ण साधन है जिसका उपयोग मुद्रास्फीति को नियंत्रित करने के लिए करता है। जब मुद्रास्फीति स्वीकार्य सीमा से अधिक होने का खतरा RBI हो, तो RBI Repo rate बढ़ा सकता है, जिससे बैंकों के लिए उधार लेने की लागत बढ़ जाएगी। परिणामस्वरूप, उधार देना धीमा हो जाता है और अर्थव्यवस्था में धन की कुल राशि कम हो जाती है, जिससे मुद्रास्फीति कम हो जाती है।
इसके विपरीत, मंदी या मंदी के दौरान, RBI बैंकों को अधिक उधार लेने और ऋण दरें बढ़ाने के लिए लुभाने के लिए Repo rate में कटौती कर सकता है। उपभोक्ता खर्च और कॉर्पोरेट निवेश को बढ़ाकर, यह आर्थिक विकास को बढ़ावा दे सकता है।
इस समय मौद्रिक नीति का माहौल
फिलहाल Repo rate 6.5 फीसदी है। आनंद राठी शेयर्स एंड स्टॉक ब्रोकर्स के मुख्य अर्थशास्त्री और कार्यकारी निदेशक सुजान हाजरा के अनुसार, RBI द्वारा Repo rate में बढ़ोतरी की संभावना नहीं है जब तक कि मुद्रास्फीति में अप्रत्याशित और लगातार वृद्धि न हो। इससे पता चलता है कि RBI ने मौजूदा आर्थिक चक्र के लिए मौद्रिक नीति को कड़ा करना समाप्त कर दिया है। इस तथ्य पर ध्यान दिया जाना चाहिए कि दर में कमी का चरण निकट भविष्य में अपेक्षित नहीं है।
रियल एस्टेट क्षेत्र से परिप्रेक्ष्य
भारत के आर्थिक माहौल में रियल एस्टेट उद्योग एक प्रमुख घटक है। यह आर्थिक विस्तार और रोजगार सृजन दोनों का समर्थन करता है। देश भर में रियल एस्टेट बाजार में मौजूदा मजबूत मांग को देखते हुए उद्योग भागीदार कम उधार दरों को बनाए रखने में रुचि रखते हैं। कम ब्याज दरें संभावित खरीदारों को रियल एस्टेट खरीद के लिए ऋण प्राप्त करने में सक्षम कर सकती हैं, जिससे रियल एस्टेट बाजार की गतिविधि को बढ़ावा मिलेगा।
नेशनल रियल एस्टेट डेवलपमेंट काउंसिल (NAREDCO) के राष्ट्रीय अध्यक्ष, राजन बंदेलकर इस बात पर जोर देते हैं कि बैंकिंग क्षेत्र में पर्याप्त तरलता बनाए रखना कितना महत्वपूर्ण है। बैंकों के लिए डेवलपर्स और खरीदारों दोनों को ऋण और वित्तपोषण विकल्प प्रदान करने और रियल एस्टेट क्षेत्र के विस्तार को प्रोत्साहित करने के लिए, उनके पास यह तरलता होनी चाहिए।
गंगा रियल्टी के संयुक्त प्रबंध निदेशक विकास गर्ग के अनुसार, रेपो दरों को कम करने से पहली बार घर खरीदने वालों को आकर्षित करने में मदद मिल सकती है और उच्च संपत्ति ऋण ब्याज दरों का बोझ कम हो सकता है। वह बताते हैं कि रियल एस्टेट बाजार में बड़ी मांग बढ़ रही है जबकि मौजूदा ब्याज दरें ज्यादातर अपरिवर्तित हैं।
भविष्य के लिए लक्ष्य
Repo rate में गिरावट के लिए रियल एस्टेट क्षेत्र की आकांक्षाओं के बावजूद समग्र आर्थिक माहौल को ध्यान में रखना महत्वपूर्ण है। आनंद राठी के सुजान हाजरा के अनुसार, RBI सहित किसी भी महत्वपूर्ण Central bank द्वारा अगले छह से नौ महीनों में अपनी नीतिगत दर कम करने की उम्मीद नहीं है।
वैश्विक प्रभाव, जैसे अमेरिकी फेडरल रिजर्व के दरें बढ़ाने से रोकने के फैसले और यूरोपीय Central bank के संकेत, RBI के कार्यों को प्रभावित करेंगे। ये परिवर्तन सुझाव देते हैं कि RBI अल्पावधि में चीजों को वैसे ही रख सकता है जैसे वे हैं।
2022 के बाद से, RBI ने अपनी मौद्रिक नीति को सख्त करने के लिए पहले ही कई महत्वपूर्ण कदम उठाए हैं, जिसमें नीति दर में 250 आधार अंकों की उल्लेखनीय वृद्धि भी शामिल है। खुदरा मुद्रास्फीति 15 महीने के उच्चतम स्तर पर पहुंचने के बाद हाल ही में कम हुई है, हालांकि यह अभी भी RBI की 6 प्रतिशत की सहनीय ऊपरी सीमा से ऊपर है। लेकिन इस वृद्धि का एक बड़ा हिस्सा खाद्य और गैसोलीन की बढ़ती कीमतों से जुड़ा है, जिनके थोड़े समय तक ही रहने की उम्मीद है।
RBI को आगामी महीनों में अपनी मौद्रिक नीति पर निर्णय लेते समय सावधानीपूर्वक संतुलन बनाने की आवश्यकता होगी। उन्हें विशेष रूप से कोविड-19 महामारी के बाद आर्थिक विकास को प्रोत्साहित करने के साथ मूल्य स्थिरता बनाए रखने के लिए मुद्रास्फीति के प्रबंधन में संतुलन बनाना होगा। रियल एस्टेट सेक्टर की उम्मीदें पहेली का सिर्फ एक पहलू हैं।
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रियल एस्टेट उद्योग की किस्मत में हाल ही में एक नाटकीय उलटफेर देखा गया है। धीमे विकास और कई तरह के नियामक मुद्दों से जूझने के बाद बाजार ने मांग में वापसी का अनुभव किया है। यह नवजागरण अनेक कारणों से प्रभावित हुआ है।
सबसे पहले, “सभी के लिए आवास” नीति, जो कि किफायती आवास के लिए सरकार का प्रयास है, ने उद्योग को मदद की है। डेवलपर्स और घर मालिकों दोनों के लिए सब्सिडी और प्रोत्साहन के कारण अब कई लोगों को घर खरीदना आर्थिक रूप से अधिक व्यवहार्य लगता है।
दूसरा, बड़े, सुखद रहने के स्थानों की लोकप्रियता में वृद्धि महामारी के कारण घर से काम करने की प्रवृत्ति में तेजी का परिणाम है। लोग और परिवार तेजी से ऐसे घरों की तलाश कर रहे हैं जिनमें गृह कार्यालयों के लिए अतिरिक्त कमरे और विश्राम और मनोरंजन की सुविधाएं हों।
तीसरा, हाल ही में रिकॉर्ड कम ब्याज दरों के कारण रियल एस्टेट खरीदने के लिए पैसा उधार लेना काफी आकर्षक हो गया है। कई संभावित घर खरीदारों को घर खरीदने के लिए राजी किया गया है क्योंकि ब्याज दरें अब प्रबंधनीय स्तर पर हैं।
इन तत्वों को एक साथ मिलाने से मामूली आवासों से लेकर लक्जरी आवासों तक, सभी मूल्य श्रेणियों में आवास की मांग में वृद्धि हुई है। इस मांग को समायोजित करने के लिए, रियल एस्टेट के डेवलपर्स सक्रिय रूप से नई परियोजनाएं शुरू कर रहे हैं और मौजूदा पोर्टफोलियो बढ़ा रहे हैं।
रियल एस्टेट उद्योग का काफी विस्तार हो चुका है, लेकिन इसके बावजूद इसे अभी भी कई कठिनाइयों का सामना करना पड़ रहा है। आपूर्ति श्रृंखला में रुकावटों ने मामले को और भी बदतर बना दिया है क्योंकि निर्माण सामग्री की कीमतें बढ़ रही हैं। इसके परिणामस्वरूप संपत्ति की कीमतें बढ़ने का दबाव रहा है, जिससे कुछ संभावित खरीदारों के लिए बाजार में प्रवेश करना अधिक चुनौतीपूर्ण हो गया है।
नियामक समस्याओं, अनुमतियों में रुकावट और कुछ क्षेत्रों में भूमि अधिग्रहण में कठिनाइयों के कारण भी विकास की गति धीमी हो गई है। त्वरित और अधिक कुशल परियोजना निष्पादन को बढ़ावा देने के लिए, डेवलपर्स उम्मीद कर रहे हैं कि सरकार इन चुनौतियों का समाधान करेगी।
रियल एस्टेट उद्योग के लिए इस सेटिंग में Repo rate महत्वपूर्ण महत्व प्राप्त करती है। उद्योग जगत उम्मीद कर रहा है कि RBI Repo rate को स्थिर रखेगा या संभवत: इसमें कमी करेगा।
क्यों, विशेष रूप से:
1. गृह ऋण उधार को बढ़ावा देना बैंकों के लिए, सस्ता फंड कम Repo rate का परिणाम है। बदले में, यह बैंकों को अधिक आकर्षक ब्याज दरों पर बंधक ऋण प्रदान करने में सक्षम बनाता है। बंधक दरें कम होने से संभावित घर खरीदारों के लिए रियल एस्टेट बाजार में प्रवेश करना आसान हो जाता है, जिससे घरों की मांग बढ़ जाती है।
2. ब्याज का भार कम करना उन लोगों के लिए जो अचल संपत्ति खरीदने पर विचार कर रहे हैं, उच्च बंधक दरें एक बड़ा हतोत्साहन हो सकती हैं। गृह ऋण की ब्याज दरों में कमी से Repo rate को कम करके गृह स्वामित्व को अधिक सुलभ और व्यापक लोगों के लिए आकर्षक बनाया जा सकता है।
3. संपत्ति डेवलपर्स अपने प्रयासों के वित्तपोषण के लिए ऋण पर निर्भर हैं। कम रेपो दरों का मतलब है कि डेवलपर्स कम पैसे में पैसा उधार ले सकते हैं, जिससे भवन निर्माण लागत को नियंत्रित करने में मदद मिल सकती है। परिणामस्वरूप, रियल एस्टेट बाज़ार में कम भारी मूल्य वृद्धि का अनुभव हो सकता है।
4. कुल आर्थिक विकास पर, रियल एस्टेट उद्योग का महत्वपूर्ण प्रभाव पड़ता है। बढ़ते रियल एस्टेट क्षेत्र से रोजगार सृजित होता है, जिससे भवन निर्माण आपूर्ति और संबंधित सेवाओं की मांग भी बढ़ती है। जब उधार दरें कम होती हैं, तो रियल एस्टेट उद्योग अक्सर फलता-फूलता है और अर्थव्यवस्था को लाभ पहुंचाता है।
लेकिन रियल एस्टेट उद्योग के हितों और अधिक सामान्य आर्थिक कारकों के बीच संतुलन स्थापित करना महत्वपूर्ण है। RBI का शीर्ष उद्देश्य मुद्रास्फीति का प्रबंधन करना जारी है। दीर्घकालिक आर्थिक स्थिरता बनाए रखने के लिए, Central bank को भारतीय अर्थव्यवस्था को मुद्रास्फीति के चक्र में प्रवेश करने से रोकना होगा। इससे उपभोक्ता की क्रय शक्ति कम हो जाएगी।
इसके अतिरिक्त, स्थानीय अर्थव्यवस्था के अलावा वैश्विक अर्थव्यवस्था का भी RBI की पसंद पर प्रभाव पड़ता है। अनिश्चितता अब विश्व अर्थव्यवस्था की स्थिति की विशेषता है। वैश्विक अर्थव्यवस्था अभी भी COVID-19 महामारी के दुष्प्रभावों से प्रभावित हो रही है। इससे भू-राजनीतिक अशांति और कमोडिटी की कीमतों में बदलाव के साथ-साथ केंद्रीय बैंकों के लिए बातचीत करने के लिए एक कठिन माहौल बनता है।
अमेरिकी फेडरल रिजर्व के ब्याज दरें बढ़ाने से रोकने के फैसले का दुनिया भर में पूंजी प्रवाह पर बड़ा प्रभाव पड़ा है। यह संभव है कि भारत जैसे विकासशील देशों में धन का प्रवाह जारी रहेगा क्योंकि फेड अपनी मौद्रिक नीतियों को सख्त करते समय सावधानी बरत रहा है। विदेशी नकदी के इस प्रवाह से विनिमय दरें, बैंकिंग प्रणाली की तरलता और अंततः RBI की नीतिगत पसंद सभी प्रभावित हो सकती हैं।
RBI को यह भी ध्यान रखना होगा कि बैंकिंग उद्योग कैसा प्रदर्शन कर रहा है। कम ब्याज दरें ऋण देने और अर्थव्यवस्था को प्रोत्साहित कर सकती हैं, लेकिन यह महत्वपूर्ण है कि बैंक अपनी वित्तीय स्थिरता बनाए रखें। यदि ब्याज दरों में बहुत अधिक कटौती की जाती है, तो बैंकों के शुद्ध ब्याज मार्जिन पर असर पड़ सकता है, जिससे उनकी लाभप्रदता और ऋण देने की क्षमता पर असर पड़ सकता है।
यह स्पष्ट होता जा रहा है कि RBI को सख्त रुख अपनाना चाहिए क्योंकि वह वित्तीय स्थिरता बनाए रखने और मुद्रास्फीति को नियंत्रित करने के अपने बड़े मिशन के साथ रियल एस्टेट उद्योग की जरूरतों को संतुलित करने का प्रयास कर रहा है। इसमें देखी गई वृद्धि और आर्थिक सुधार जारी रखने की इसकी क्षमता को देखते हुए, रियल एस्टेट क्षेत्र की Repo rate में गिरावट की उम्मीदें यथार्थवादी हैं।
रियल एस्टेट उद्योग की खातिर, यह आशा की जाती है कि RBI आर्थिक माहौल पर सावधानीपूर्वक नजर रखेगा और परेशानी के संकेत मिलने पर आक्रामक कार्रवाई करेगा। इसमें आपूर्ति श्रृंखला के मुद्दों से निपटना, नियामक प्रक्रिया में तेजी लाना और शायद ऐसी नीतियां स्थापित करना शामिल है जो भवन निर्माण व्यय के बोझ को कम करने में मदद करती हैं।
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